Saisie Immobilière

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Le Cabinet APAZA PINO met à votre disposition sa réactivité et son expertise en Droit du Crédit et de la Banque, en Droit des Suretés et des Garanties, et en Droit de l’Exécution, pour assurer la défense de vos droits dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière et devant le Juge de l’Exécution (JEX).
Sur votre demande, nous vous apportons les informations appropriées à votre situation individuelle.
Un bien immobilier qui fait partie du patrimoine du débiteur peut être l’objet d’une procédure de saisie immobilière. Cette procédure permet la vente du bien saisi, à l’amiable ou aux enchères publiques, et le remboursement du ou des créanciers.
En général, une saisie immobilière est introduite si les demandes de règlement amiable du créancier n’ont reçu aucune suite de la part du débiteur.
Si la situation du débiteur est avérée, il peut saisir la Commission de Surendettement, qui peut solliciter la suspension de la procédure de saisie immobilière.
Biens immobiliers concernés
Tout bien immobilier dont le débiteur est propriétaire peut être saisi (maison, appartement, parts d’une SCI…). En outre, la valeur du bien immobilier objet de la saisie doit être sensiblement équivalente au montant de la dette réclamée.
Le commandement de payer
Le créancier doit être en possession d’un titre exécutoire constatant la créance (acte authentique, décision de justice…) et doit demander l’intervention d’un Huissier de justice pour, dans un premier temps, faire délivrer au débiteur un commandement de payer.
Ce commandement de payer vaut saisie du bien. Dès lors, le débiteur ne peut plus ni le donner, ni percevoir des loyers, ni le vendre en dehors de la procédure de saisie.
Sauf si le commandement est assorti d’une expulsion, le débiteur peut toujours habiter dans le bien saisi, dans l’attente de décision du Juge de l’Exécution et de la vente.
Le commandement de payer prévoit certaines mentions obligatoires, notamment l’obligation de payer la somme due dans les 8 jours.
Visite de l’huissier
À défaut de paiement, l’huissier de justice chargé de la saisie du bien est en droit de se rendre sur place aux fins d’établir un procès-verbal (PV) de description du bien saisi.
L’huissier peut entrer à l’intérieur du logement en l’absence de son occupant ou même s’il refuse de le laisser entrer.
Assignation à comparaître et publication
Le commandement de payer est publié au bureau des hypothèques dans les 2 mois qui suivent sa signification.
Dans les 2 mois qui suivent cette publication, le débiteur doit être, sous peine de caducité, assigné à comparaître par le créancier à une audience d’orientation qui a lieu devant le Juge de l’Exécution ou JEX territorialement compétent. C’est l’emplacement du bien qui détermine la juridiction compétente.
Audience d’orientation devant le Juge de l’Exécution (JEX)
Lors de cette audience, le Juge de l’Exécution (JEX) prend connaissance des demandes, observations et éventuelles contestations ou moyens de défense soulevées par les parties.
Le débiteur a le droit de demander la vente amiable du bien saisi, même verbalement.
Au terme de l’audience, le juge détermine la suite de la procédure, soit en autorisant la vente amiable du bien saisi en accordant un délai au débiteur, soit en ordonnant sa vente forcée du bien aux enchères publiques. Le jugement peut également mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d’exécution.
Vente amiable du bien
Le débiteur peut demander au juge de l’exécution la vente amiable du bien sans attendre l’audience d’orientation. Dans ce cas et pour le respect du contradictoire, le débiteur doit prévenir tous les créanciers concernés par la saisie, par lettre recommandée ou par exploit d’Huissier.
À défaut, la demande de vente amiable est faite lors de l’audience d’orientation. L’autorisation de la vente amiable par le juge est obligatoire. Il est conseillé de justifier des démarches effectuées pour trouver un acquéreur pour le bien
Le juge fixe le prix minimum du bien, dans le respect des conditions économiques du marché.
Il fixe aussi la date de la prochaine audience dans les 4 mois au maximum, aux fins d’examiner l’état et la suite de la procédure. Dans l’attente de cette audience, le débiteur doit accomplir les démarches nécessaires à la vente du bien. Durant cette période et si le débiteur n’est pas en mesure de justifier de ses démarches, le créancier a le droit de demander l’arrêt de la procédure de vente amiable et d’enclencher la procédure de vente forcée du bien.
Lors de l’audience suivante, si le débiteur peut justifier d’un compromis ou d’une promesse de vente, un délai de 3 mois supplémentaires lui est accordé pour conclure l’acte authentique de vente.
Au terme de ces 3 mois, si le juge constate que les conditions fixées pour la vente amiable sont remplies, celle-ci est définitive.
Faute d’acquéreur (ou si les conditions fixées par le juge pour la vente ne sont pas remplies), le juge ordonne alors la vente forcée du bien.
Le prix de la vente du bien est consigné pour permettre la répartition des sommes dues aux créanciers. Si la somme consignée est supérieure à l’intégralité des dettes, la différence est versée aux vendeur.
Vente aux enchères publiques
Le Juge de l’Exécution fixe la date de l’audience d’adjudication pour la vente du bien aux enchères publiques. Cette audience a lieu dans un délai compris entre 2 et 4 mois. Pendant cette période, l’annonce de la vente forcée est publiée dans des journaux d’annonces légales. Aussi, devant le bien saisi est publié l’affichage de l’avis de la vente. Cette annonce a pour objectif de permettre d’informer le plus grand nombre d’enchérisseurs possibles.
Le juge fixe la mise à prix du bien et ce dernier peut faire l’objet de visite, par des acquéreurs potentiels, à la demande du ou des créanciers.
Lors de l’audience d’adjudication, toute enchère est portée par un avocat qui intervient au nom du potentiel acquéreur. L’enchère la plus importante emporte l’adjudication.
Toute personne peut faire une surenchère dans les 10 jours suivant l’audience d’adjudication, par l’intermédiaire d’un avocat. Cette surenchère est au minimum égale à 10 % du prix principal de la vente, et entraîne la fixation d’une audience de surenchère.
Au terme de l’audience d’adjudication, ou de surenchère, si elle a lieu, un jugement d’adjudication récapitule l’ensemble des contestations tranchées par la décision.
Après expiration des délais de recours, la somme récoltée au terme de la dernière enchère est répartie entre les créanciers. Après remboursement, le juge met fin à la procédure de saisie.
L’acquéreur du bien (l’adjudicataire) est en droit de demander l’expulsion du débiteur qui occupe le bien saisi (sauf si le cahier des conditions de vente prévoit son maintien dans les lieux).
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Des situations plus complexes, mais assez courantes sont à traiter avec prudence, comme c’est le cas de l’ouverture d’une procédure collective, de sauvegarde, redressement, liquidation ou cession; ou de surendettement, du débiteur principal, des codébiteurs, ou de la caution ou garant.
Notre Cabinet met à votre disposition sa réactivité et son expertise en Droit du Crédit et de la Banque, et en Droit des Suretés et des Garanties, pour assurer la défense de vos droits.
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